Extranjeros Adquiriendo Bienes Raíces en México
En los últimos años, inversionistas de todo el mundo han encontrado atractivas oportunidades para adquirir bienes raíces en México. Si bien, el mercado inmobiliario mexicano no es precisamente una “ganga”, suele ofrecer una combinación interesante para el inversionista extranjero: los precios de compraventa normalmente se pactan en dólares estadounidenses, mientras que muchos de los costos de mantenimiento y operación se pagan en pesos mexicanos, lo que en la práctica puede traducirse en una ventaja financiera relevante.
La industria de bienes raíces en México está regulada a nivel federal; sin embargo, adquirir una propiedad también involucra el cumplimiento con leyes estatales y municipales. En una operación inmobiliaria típica intervienen diversos participantes, como notario público, autoridades fiscales, valuadores y el Registro Público correspondiente.
Restricciones aplicables a extranjeros
La Constitución Mexicana y sus leyes relativas establecen ciertas restricciones y formalidades que los extranjeros deben cumplir cuando están interesados en adquirir bienes raíces en México. Para ello, es importante señalar que geográficamente el territorio se divide en dos zonas: la “Zona Restringida” y la “Zona Permitida”.
La “Zona Restringida” es el área que comprende la faja de territorio nacional de hasta cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilómetros a lo largo de las costas de México; mientras que la “Zona Permitida” es el territorio restante que se ubica fuera de la “Zona Restringida”. De conformidad con la legislación mexicana, las personas extranjeras no pueden adquirir directamente la propiedad de bienes raíces ubicados en la “Zona Restringida”.
No obstante, los inversionistas extranjeros pueden adquirir inmuebles en la “Zona Restringida” de manera indirecta, a través de diferentes vehículos específicamente diseñados para este propósito, como fideicomisos o sociedades mexicanas constituidas para estos fines, pero con ciertas condiciones como el permiso de adquisición en zona restringida que previamente se debe de obtener por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores (“SRE”).
Este permiso de la SRE se tramita a través de su portal electrónico, y usualmente se obtiene respuesta en menos de 15 (quince) días hábiles contados a partir de la fecha en la que se hizo la solicitud.
Adquisición a través de un fideicomiso
Cuando la adquisición del inmueble en la “Zona Restringida” es para fines de vivienda, los extranjeros deberán constituir un fideicomiso, una vez que hayan obtenido el permiso de la SRE para este propósito.
El fideicomiso es un contrato a través del cual el propietario del inmueble transmite la propiedad a una institución financiera mexicana que actuará como fiduciaria. De esta manera el extranjero participa como beneficiario del fideicomiso, y en esa calidad podrá usar, gozar y en su caso, disponer del inmueble como un propietario indirecto. En términos generales, a través del contrato de fideicomiso el extranjero ostenta el título de beneficiario de la propiedad, mientras que la fiduciaria ostenta el título legal de la misma. Este tipo de fideicomisos tiene una vigencia de hasta 50 años, renovables por períodos iguales.
Aun cuando la fiduciaria mantiene el título legal del inmueble, no puede limitar la forma en la que el beneficiario (en este caso, el extranjero) utiliza la propiedad, ni puede disponer, gravar o vender la propiedad sin el previo consentimiento por escrito del beneficiario. Además, el beneficiario puede transmitir sus derechos de beneficiario de la propiedad a cualquier otro extranjero, por medio de un contrato de cesión de derechos del fideicomiso. Por otro lado, siendo el caso de que el beneficiario quisiera transferir sus derechos de beneficiario a un mexicano, el fideicomiso entonces deberá extinguirse.
Adquisición a través de una sociedad mexicana
Cuando la adquisición es para fines comerciales o de inversión, los extranjeros deberán constituirse como una sociedad mexicana, que deberá incluir una cláusula de admisión de extranjeros que les permita tener como accionistas a personas extranjeras, ya sean personas físicas o morales.
A través de la sociedad mexicana, el extranjero podrá adquirir la propiedad de bienes raíces en la “Zona Restringida”, previa obtención del permiso por parte de la SRE. Es importante considerar que la constitución y el mantenimiento de una sociedad mexicana involucra una cantidad razonable de gastos de organización y operación, así como el cumplimiento de diversas obligaciones anuales o periódicas que impone la legislación mexicana para todas las sociedades mercantiles constituidas en el país, independientemente del origen de su inversión.
Otras Formalidades
Tanto la adquisición de un inmueble ubicado en la “Zona Permitida”; como en la adquisición indirecta de inmuebles en la “Zona Restringida” a través del fideicomiso o la sociedad mexicana, resulta importante además celebrar un contrato de compraventa entre el vendedor y el comprador. Dicho contrato deberá ser firmado ante la presencia de un notario público en México, quien entonces emitirá y firmará la correspondiente escritura pública que contendrá los derechos de propiedad. Posteriormente, la escritura pública deberá ser registrada en el correspondiente Registro Público de la Propiedad de la ciudad más cercana o en la ciudad en la que la propiedad se encuentre ubicada. Estos dos pasos forman un proceso que garantiza la validez de los derechos de propiedad frente a terceras personas nacionales o extranjeras.
Desde el año 2022, los notarios públicos están obligados a emitir un comprobante fiscal digital (CFDI) con complemento para operaciones inmobiliarias. Asimismo, los compradores deben contar con RFC (incluidos los extranjeros), realizar el pago de la operación mediante transferencia bancaria o cheque nominativo, y cumplir con los requisitos fiscales vigentes para deducciones o acreditamientos.
De la misma forma, antes de cerrar una operación inmobiliaria, es indispensable verificar la situación registral del inmueble ante el Registro Público de la Propiedad, así como su estatus catastral actualizado. Esto ayuda a confirmar que el vendedor tiene título válido sobre la propiedad y que no existen gravámenes o juicios pendientes.
Por último, ciertos impuestos y honorarios deben ser pagados en la transacción de compraventa de una propiedad por parte de ambos, tanto del vendedor y del comprador, tales como el impuesto sobre la renta, el impuesto al valor agregado, el impuesto sobre adquisición de inmuebles, derechos de registro, honorarios de valuación, honorarios del notario público, honorarios de asesores y cualquier otro impuesto local que pueda aplicarse por el municipio de que se trate.
La adquisición de bienes raíces en México por parte de extranjeros es perfectamente legal cuando se utilizan los mecanismos adecuados. No obstante, este tipo de operaciones requiere información clara, planeación adecuada y un estricto cumplimiento de las normas para asegurar que la transacción tenga validez y seguridad jurídica.
Febrero de 2026.
Este artículo fue originalmente escrito en el 2018 por Verónica Cantú, y actualizado en febrero 2026. Por favor envíe cualquier comentario o pregunta a info@jata.mx. La autora es Socia de JATA – J.A. Treviño Abogados, y puede ser contactada en vcantu@jata.mx. JATA es una firma mexicana con oficinas en Monterrey, México y en Houston, Texas.
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